Der Markt für Dachrinnen in den Top 5 europäischen Ländern verzeichnete im Jahr 2023 einen markanten Rückgang von 10,5%, nachdem im Vorjahr noch ein bescheidenes Wachstum von 0,7% verzeichnet worden war, wie eine aktuelle Studie von Interconnection Consulting enthüllt. Die Gesamtzahl der verkauften Dachrinnen fiel von 20,4 Millionen auf 18,3 Millionen Laufmeter. Die Dachrinnen können sich somit nicht dem negativen Bauumfeld entziehen und werden erst 2025  wieder ein Wachstum verzeichnen.

Der perfekte Sturm für den Baumarkt

Diese Verschiebung wird vor allem auf einen erheblichen Rückgang im Segment Neubau zurückgeführt, der 2023 um 11,8% sank. 43,6% aller verkauften Dachrinnen entfallen auf dieses Segment und stellen sich den Herausforderungen, an denen derzeit der Neubau insgesamt leidet: Steigende Baukosten,  hohe Finanzierungszinsen, geopolitische Unsicherheiten bei reduzierten staatlichen Beihilfen. Keines der fünf Länder – Deutschland, Österreich, Frankreich, Italien und Polen – konnte im Jahr 2023 ein Marktwachstum verzeichnen. Die Dachrinnenverkäufe fielen zwischen 2,7% in Italien bis 12,5% in Polen. Der Rückgang ist höher, je höher der Neubauanteil ist. So werden in Italien etwa 80% der Dachrinnen im Renovierungssegment verkauft, während in Polen 65% des Dachrinnenabsatzes auf den Neubau entfallen.  Das Renovierungssegment ist resistenter gegenüber dem wirtschaftlichen Klima, denn eine defekte Dachrinne erlaubt keinen Aufschub.

Zink dominiert den Markt

Zink ist das beliebteste Material am Dachrinnenmarkt mit einem Marktanteil von 40,5%. Kaufargumente für Zink sind Nachhaltigkeit, einfache Verarbeitung und Recyclingfähigkeit. Deutschland und Frankreich weisen dabei besonders hohe Zink-Anteile über 55% auf. An zweiter Stelle stehen PVC-Dachrinnen mit einem Marktanteil von 19,6%. Polen ragt hier heraus, da beeindruckende 63,4% aller verkauften Dachrinnen aus PVC hergestellt sind. Trotz des Kostenvorteils von PVC bevorzugen die anderen vier Länder Dachrinnen aus Metall. Aluminium führt in dieser Kategorie mit einem Marktanteil von 16,5%, besonders in Italien und Österreich. „Kupferdachrinnen liegen mit 8,6% auf dem letzten Platz in der Beliebtheit unter den metallischen Dachrinnen, aufgrund des höheren Preises und des speziellen Erscheinungsbilds, das weniger modernen Architekturstilen entspricht“, ergänzt Julia Hrebenkova, Autorin der Studie.

Markt der Global Player

Die Marktkonzentration am Dachrinnenmarkt ist relativ hoch: Die Top-10-Hersteller teilen sich einen mengenmäßigen Marktanteil von 54,0% in den untersuchten Ländern. Polen weist die höchste Marktkonzentration auf und hat gleichzeitig viele lokale Hersteller. Die wichtigsten Player in den Top 5 Ländern, in alphabetischer Reihenfolge, sind Gamrat, Marley, Mazzonetto, NedZink, Prefa, Rheinzink und VMZinc.

In Deutschland ging die Zahl der verkauften Fenstereinheiten im Jahr 2023 um 10,2 % zurück. Grund dafür ist ein großer Rückgang bei den Baufertigstellungen sowohl im Wohnungs- als auch im Nichtwohnungsbau (-16,9 % bzw. -8,6 %). Generell betrug der Rückgang der Fensterverkäufe im Neubausegment 13,1 % und 7,7 % im Renovierungssegment. Insgesamt sinkt der Fensterabsatz 2023 von rund 15,4 Mio. Einheiten auf 13,8 Mio., wie die Regionalstudie von InterConnection zeigt, die die Fensterabsatzzahlen auf Kreisebene analysiert. Die Top-10-Städte machen rund 17 % des Fenstermarktes in Menge aus. Betrachtet man die Absatzergebnisse insgesamt nach Sektoren Neubau Wohnbau, Neubau Nicht-Wohnbau, Renovierung Wohnbau, Renovierung Nicht-Wohnbau, bildet in Deutschland kein einziges Bundesland eine Ausnahme vom allgemeinen Trend im Land. Der Mix aus Rückgang bei den Baugenehmigungen, steigenden Zinsen, hoher Inflation und Reallohnrückgängen verusacht einen Absturz bei den Baufertigstellungen. Inflation und Rezession bremsen die Renovierung.

Renovierung Nicht-Wohnbau ein wenig schwächer betroffen

Positive Wachstumsraten auf Bundesländerebene gibt es nur für einzelne Segmente: Im Segment Neubau-Wohnbau sind die Bundesländer Brandenburg (+7,3 %) und Thüringen (+4,6 %) Wachstumskaiser. Allerdings deutet diese Zunahme eher auf eine Verzögerung bei der Umsetzung von Bauprojekten hin, als auf die dynamische Entwicklung des Fenstermarktes. Beim Segment Renovierung-Wohnbau zeigen lediglich Berlin und Saarland leichte Zuwächse von 3,0 % bzw. 1,7 %. Im Nicht-Wohnbau wird die Anzahl der verkauften Fenster nicht nur durch die Anzahl der fertiggestellten Gebäude bestimmt, sondern auch durch die Größe der Gebäude. Mit einem allgemeinen Rückgang der Fensterabsätze im Neubau Nicht-Wohnbau von 8,6 % weisen daher alle Bundesländer sehr unterschiedliche Ergebnisse auf: vom stärksten Rückgang in Schleswig-Holstein (-26,0 %) bis zum stärksten Anstieg in Bremen (+11,0 %) und Nordrhein-Westfalen (+7,9 %). Das Segment Renovierung Nicht-Wohnbau erwies sich im Jahr 2023 als widerstandsfähiger und wies mit -4,1 % den geringsten Rückgang aller Segmente im Fenstermarkt auf. Die vier Bundesländer, nämlich Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Niedersachsen, in denen sich 88 % des Fenstermarktes in diesem Segment konzentrieren, entwickeln sich im Krisenjahr 2023 relativ erfolgreich. Insgesamt betrug der Rückgang beim Fensterabsatz in diesen Bundesländern 3,9 %.

Top & Flop: Wachstum in einigen Segmenten, Rückgang in allen

Der Landkreis Peine ist mit einer Wachstumsrate von 45,5 % bei verkauften Fenstern der Kreis mit dem höchsten Anstieg. 2023 war besonders erfolgreiches Jahr für Peine im Neubau Wohnbau, ein Absatzrückgang ist lediglich im Renovierung Wohnbau zu beobachten. Der Landkreis Frankenthal in der Pfalz hat 2023 ein Wachstum von 43,1 % erzielt und führt damit die Rangliste vor Kronach (+42,4 %). Frankenthal zeigt nach einem nicht sehr erfolgreichen Jahr 2022 starke Ergebnisse im Neubausegment. Durch Erfolge im Nicht- Wohnbau schaffte es Kronach unter die ersten drei. Landau in der Pfalz belegt zu Recht den ersten Platz unter den Verlierern (allgemeiner Rückgang ist 41,4 %) und verzeichnete einen Absatzrückgang in allen vier Segmenten. Dasselbe lässt sich über Main-Spessart sagen: die Region verliert in allen Segmenten und zeigt einen Rückgang von 37,8 %, das ist sogar viel höher als im ganzen Unterfranken- Regierungsbezirk. Friesland schließt mit einem Absatzrückgang von 34,4 % zu den Top-3-Verlierern ab und ist damit ebenfalls deutlich stärker als die Weser-Ems Stat. Region als Ganzes.

„Das Wissen über regionale Wachstumsraten ist wesentlicher Erfolgsfaktor für die erfolgreiche Bearbeitung des deutschen Marktes“, sagt Julia Hrebenkova, Autorin der Studie. Auch in einem Markt mit starker Abwärtstendenz gibt es Wachstumsinseln und Segmente, die sich gegen die Marktentwicklung stemmen. Diese zu identifizieren, ist ein Erfolgsrezept.

2023 werden die Baufertigstellungen in Deutschland um 16,9% fallen. Die Baugenehmigungen fallen aufgrund steigender Zinsen und hoher Inflation gar um 32,0% und machen eine Erholung 2024 unmöglich. Wie die aktuelle Geomarketingstudie Wohnbau von InterConnection allerdings zeigt, sind die regionalen Unterschiede in Deutschland gewaltig und es gibt auch Lichtblicke.

Insgesamt lag die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen 2022 in Deutschland bei 258.794 Wohnungen, wie die Regionalstudie von Interconnection zeigt, die den Wohnungsbau auf Kreisebene analysiert. 2023 wird diese Zahl auf rund 215.069 zurückgehen. Insgesamt wird in den vier Bundesländern mit dem größten Wohnungsbauvolumen nämlich Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Niedersachsen ein Rückgang des Baumarktes von 18,4 % zu verzeichnen sein, der über dem Deutschlandschnitt liegt. Nur in den Bundesländern Brandenburg und Thüringen werden 2023 mehr Wohnungen fertiggestellt als ein Jahr zuvor (+7,1% bzw. +4,7%). Allerdings deuten diese Zunahme eher auf eine Verzögerung bei der Umsetzung von Bauprojekten hin,  als auf eine dynamische Entwicklung des Bausektors. So wurden in Brandenburg im Zeitraum 2018-2022 mehr als 30 % der Baugenehmigungen nicht umgesetzt und diese erwachen jetzt zum Leben. Die positive Tendenz in Thüringen ist nur ein kurzer Lichtblick: Thüringen wird im Jahr 2023 mit über 50% den stärksten Rückgang bei der Zahl der Baugenehmigungen verzeichnen. In diesem dünn besiedelten Gebiet stehen viele Wohnungen leer. Im Wohnbausektor von Thüringen liegt der Schwerpunkt eher darauf, vorhandene Wohnungen umzubauen und zu sanieren.

Gewinner und Verlierer

Der Kreis mit dem größten Wachstum im Wohnungsbau auf Kreisniveau mit 511,4% ist Ansbach. Die Erklärung dafür ist einfach: 2022 war das unproduktivste Jahr bei der Ausführung von Wohnbauprojekten im Zeitraum 2018-2022; nur 6 % der für das Jahr geplanten Bauprojekte wurden verwirklicht. Damit wurde 2023 zu einem Jahr vermeintlich beispiellosen Wachstums für kreisefreie Stadt Ansbach. Einen ähnlichen Grund für den Anstieg der Baufertigstellungen gibt es auch bei den anderen beiden „Spitzenreitern“ (siehe Chart), allerdings aus Niedersachsen und Hessen. D. h. hinter vielen vermeintlichen Wachstumsinseln, liegen verzögerte Bauprojekte, die aufgrund der steigenden Kosten rasch realisiert wurden. Regensburg, das in den Jahren 2020 bis 2022 bei der Fertigstellung von Bauprojekten besonders erfolgreich war, befand sich im Krisenjahr 2023 an der Spitze des Rückgangs der Zahl fertiggestellter Wohneinheiten von 64,6%.  Die Realisierungsrate genehmigter Wohngebäude ist in Regensburg im Jahr 2023 mit 99% kaum steigerbar. Gleiches gilt für Coburg, die auch im Jahr 2023 die Situation im Wohnungsbau des Bundeslandes deutlich widerspiegelte. Der nächste Spitzenreiter im Baurückgang, Oldenburg , wies erst 2022 eine beispiellos hohe Fertigstellungsrate von 94 % auf und kehrte 2023 mit dem Fertigstellungenrückgang von 63,7% zu seinen Durchschnittswerten zurück.

Mehrgeschossiger Wohnbau auf dem Vormarsch

In Deutschland ist ein klarer Trend zum mehrgeschossigen Bauen erkennbar. Im Jahr 2023 werden 63,6% aller Fertigstellungen im mehrgeschossigen Wohnbau erfolgen.  Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen weisen im Jahr 2023 eine höhere Quote für den mehrgeschossigen Wohnbau als Gesamtdeutschland. Diese sechs Bundesländer stehen auch 53% aller Baufertigstellungen von Mehrfamilienhäusern. Der Bau von 20 % aller mehrgeschossigen Wohngebäude konzentrierte sich auf fünf Großstädte in Deutschland, nämlich Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Hannover. Das sind 27.477 Wohnungseinheiten. Auch im Bereich der Ein-und Zweifamilienhäuser liegt Berlin bei der Zahl der fertiggestellten Wohnungsbauten an der Spitze.

Fertighäuser sind im Südwesten besonders beliebt  

28% aller fertiggestellten Wohneinheiten in Deutschland sind Ein- und Zweifamilienhäuser.  Hier dominiert Bayern mit über 5.600  Einheiten vor Baden-Württemberg mit über 4.800 Einheiten. In diesem Segment spielen Fertighäuser eine große Rolle.  Rund 60% der errichteten Fertighäuser entfallen dabei auf Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Saarland und Bayern. Die Fertighausquote beträgt in dieser Region über 40% und liegt so wesentlich über dem Deutschlandschnitt.

2024 ohne Wachstum

Das Jahr 2024 wird in Deutschland zu einem weiteren Rückgang im Wohnbau von 23,4% geben und erst 2025 ist mit einer Erholung zu rechnen. Fix ist allerdings, dass es auch 2024 starke regionale Unterschiede mit Wachstumsinseln geben wird.

Trotz eines anhaltenden Wachstums bei den Baufertigstellungen im Wohnbau in den letzten zwei Jahren verzeichnet Österreich einen alarmierenden Einbruch im Wohnungsbau. Dieser Trend steht im klaren Kontrast zu den positiven Entwicklungen in den Jahren zuvor, in denen die Zahl der Baufertigstellungen um 3,6 % stieg, obwohl die Baugenehmigungen um 22 % zurückgingen. Die Analyse von Interconnection Consulting für den Zeitraum 2018-2021 zeigt, dass 13 % der Bauprojekte im Wohnungsbausektor nicht abgeschlossen wurden. Der leichte Anstieg der Baufertigungszahlen im Jahr 2022 wird hauptsächlich auf aufgeschobene Projekte aus dem Vorjahr zurückgeführt. Allerdings prognostiziert Interconnection Consulting für das Jahr 2023 aufgrund eines drastischen Rückgangs bei den Baugenehmigungen von 27,3%, steigender Zinsen, hoher Inflation und Reallohnrückgängen einen Absturz bei den Baufertigstellungen von 17,4 %.

2023 unter 50.000 fertiggestellte Wohnungen

Die Gesamtzahl der im Jahr 2022 fertiggestellten Wohnungen betrug 60.377, wie aus der Regionalstudie von Interconnection hervorgeht, die den Wohnungsbau auf Bezirksebene analysiert. Für das Jahr 2023 wird erwartet, dass diese Zahl auf 49.873 zurückgeht. Keines der Bundesländer bildet eine Ausnahme, wobei vor allem Burgenland (-27,7 %) und Vorarlberg (-26,7 %) von einem starken Rückgang betroffen sind. Besorgniserregend ist der Einbruch im Burgenland: Die Abwanderung der Erwerbsbevölkerung führt zu einem Angebotsüberhang an Wohnraum und somit fallender Bautätigkeit.  Im Zeitraum 2018-2022 wies Vorarlberg die höchste Fertigstellungsrate auf. Im Jahr 2023 wird es in dieser Region einfach nicht mehr so viele ausstehende Baugenehmigungen geben wie in anderen Bundesländern.

Boom-Bezirk und Flop-Bezirk: Eisenstadt überrascht, Zwettl enttäuscht

Eisenstadt, mit dem größten Wachstum im Wohnungsbau um 50,6 %, überrascht als Boom-Bezirk, obwohl das Burgenland sonst keinen Bau-Boom erlebt. Hier spielt die Nähe zu Wien eine entscheidende Rolle, die Eisenstadt jetzt auch für Pendler interessant macht. Im Gegensatz dazu wird in Zwettl ein Rückgang von über 59 % bei der Wohnungsfertigstellung erwartet, nach einem starken Wachstum im Jahr 2022.

Mehrgeschossiger Wohnbau auf dem Vormarsch

In einem stark urbanisierten Land wie Österreich ist ein klarer Trend zum mehrgeschossigen Bauen erkennbar. Im Jahr 2023 werden 72% aller Fertigstellungen im mehrgeschossigen Wohnbau erfolgen. Graz und die Wiener Bezirke Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten und Liesing sind die Bezirke mit der größten Bautätigkeit im Wohnungsbereich und tragen knapp 26 % zur gesamten Wohnbautätigkeit in Österreich bei.

Fertighäuser in Niederösterreich weiterhin im Trend

Der Bereich der Einfamilienwohnhäuser stellt mehr als ein Drittel aller fertiggestellten Wohneinheiten in Österreich dar. Hier dominiert Niederösterreich mit über 1.600 Einheiten vor Oberösterreich. Der Marktanteil der Fertighäuser ist im Osten höher (mehr als 40 %) als in den westlichen Bundesländern, unterstützt durch geringere Grundstückpreise und die starke Präsenz führender Hersteller wie Wolf, Genböck, Haas, Hartl und Elk.

Die hohen Zinsen und der erhöhte Eigenmittelbedarf bei Hypothekarkrediten, ließ die Kreditnachfrage dramatisch zurückgehen. Hinzu kommen noch massiv gestiegene Baukosten, die die Kerninflation bei weitem übertreffen. Die Baugenehmigungen gingen 2022 um 13,1% zurück. Die Baufertigstellungen werden 2023 im DACH-Raum somit auch um einen zweistelligen Prozentbetrag abstürzen (-11,5%), wie eine Studie von Interconnection Consulting zeigt.

Innerhalb des DACH-Raums (Deutschland, Österreich, Schweiz) liegt die Zahl der Baufertigstellungen im Wohnbau in Österreich im Verhältnis zur Einwohnerzahl, höher als in den beiden anderen Ländern. Während 2022 in Deutschland drei Wohnungen pro 1000 Einwohner entstanden, lag die Zahl in Österreich bei 6,7. In der Schweiz wurden 5,5 Wohnungen pro 1000 Einwohner gebaut. Auch für dieses Jahr wird der Wohnbau in Österreich eine höhere Dynamik aufweisen als in der Schweiz und Deutschland, jedoch auf niedrigerem Niveau. In Österreich wird der Rückgang mit 15,5% besonders stark sein. Wurden im letzten Jahr rund 60.000 Wohnungen fertiggestellt, so sinkt die Anzahl in diesem Jahr auf rund 50.000. Eine ähnliche Reduktion in der Baudynamik zeigt sich auch in Deutschland. In der Schweiz liegt der Rückgang bei noch gemäßigten 5,2%. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen geht in Österreich pro 1000 Einwohner auf 5,6 zurück, in Deutschland auf 2,7 und in der Schweiz auf 5,2.

Baudynamik bei Einfamilienhäusern stürzt ab

Insgesamt zeigt sich im DACH-Raum eine Tendenz in Richtung mehrgeschossigem Wohnbau (MGWB). Diese Entwicklung wird besonders durch den starken Anstieg der Hypothekarkreditzinsen weiter angeheizt, erklärt Ernst Rumpeltes, Autor der Studie. „Besonders der Bau von Einfamilienhäusern bricht stark ein“. 2018 lag das Verhältnis von MGWB zu Ein- und Zweifamilienhäusern bei 65 zu 35. 2023 werden fast 71% aller Wohneinheiten im mehrgeschossigen Wohnbau fertiggestellt. Dieser Anteil sollte sich in den nächsten Jahren nicht mehr stark verändern.

In Deutschland wird die Zahl der verkauften Fenstereinheiten in diesem Jahr um 5,4% sinken. Grund dafür ist ein großer Rückgang bei den Baufertigstellungen (-11,8%). Mit Ausnahme des Saarlandes verzeichnen alle Bundesländer Rückgänge beim Fensterverkauf, wie eine neue Studie von Interconnection Consulting zeigt, die den Markt bis in die Landeskreisebene untersucht.

Insgesamt sinkt der Fensterabsatz 2023 von rund 15,4 Mio. Einheiten auf 14,6 Mio. Einheiten. Die stärksten Rückgänge insgesamt im Fensterverkauf verzeichneten die Bundesländer Brandenburg (-8,7%), Rheinland-Pfalz (-7,8%), sowie Schleswig-Holstein und Bremen mit jeweils -7,7%. Am besten hielten sich vor allem Regionen im Osten. In Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen ging der Fensterabsatz nur um 3,4% und 3,0% zurück. Bayern ist das absatzstärkste Bundesland mit rund 3,2 Mio. verkauften Einheiten vor Nordrhein-Westfalen mit 2,8 Mio. verkauften Einheiten. Danach folgen Baden-Württemberg und Niedersachen mit 2,3 Mio. und 1,5 Mio. abgesetzten Einheiten, prognostiziert für 2023. Die Top-10-Städte machen rund 17% des Fenstermarktes in Menge aus.

Rückgänge im zweistelligen Bereich im Wohnbereich

Der Rückgang im Neubau belastet sowohl den Verkauf im Segment des Mehrgeschossigen Wohnbaus als auch das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser (EZH). Im Bereich Neubau-EZH liegen die Rückgänge in den Bundesländern fast durchgehend im zweistelligen Bereich. Einzig das Saarland kann den Fensterabsatz in diesem Segment gegenüber 2022 halten. Ansonsten liegen die Rückgänge durchwegs im zweistelligen Bereich. Im Neubausegment Mehrgeschossiger Wohnbau zeigen Baden-Württemberg mit -15,6% und Berlin (-15,7%) und Bremen (-26,3%) die stärksten Rückgänge. Der Renovierungssektor muss auch mit leichten Rückgängen für dieses Jahr rechnen. Nur drei Bundesländer (Bayern, Nordrhein-Westfalen, Saarland) werden voraussichtlich für 2023 ein positives Wachstum in diesem Bereich erzielen.

Nicht-Wohnbau ein wenig schwächer getroffen

Im Nicht-Wohnbau zeigt sich ein ähnliches Bild mit Rückgängen sowohl im Neubau (-8,3%) als auch im Bereich der Renovierung (-0,5%). Die größten Rückschläge im Neubau verzeichnet dabei Schleswig-Holstein mit -17,5%. Weitere Bundesländer mit einem zweistelligen Rückgang sind Rheinland-Pfalz, Brandenburg und Hamburg. Aber auch die anderen Bundesländer verzeichnen meist nur geringfügig niedrigere Rückgänge. Im Renovierungsbereich sind es Bayern, Nordrhein-Westfalen und das Saarland mit einer positiven Prognose für dieses Jahr.

Tops & Flop im Landkreisbereich

Wer Wachstumsregionen suchen will, muss sich vor allem auf Landeskreisebene begeben. Der Landkreis Frankenthal in der Pfalz wird 2023 ein Wachstum von 15,6% erzielen und führt damit die Rangliste vor Delmenhorst und Osnabrück. Die Negativrangliste führt hingegen Wunsiedel im Fichtengebirge an mit einem Rückgang von 21,5% vor Altötting und Tirschenreuth.

In Deutschland gingen die Baufertigstellungen im Wohnbau im letzten Jahr um 2,2% zurück. 2023 prognostiziert Interconnection Consulting aufgrund des Rückgangs bei den Baugenehmigungen, steigender Zinsen, hoher Inflation und Reallohnrückgängen einen Absturz bei den Baufertigstellungen von 11,8%. Nur in den kleineren Bundesländern Thüringen und dem Saarland werden 2023 mehr Wohnungen fertiggestellt als ein Jahr zuvor.

Insgesamt lag die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen 2022 bei 160.455 Wohnungen, wie die Regionalstudie von Interconnection zeigt, die den Wohnungsbau auf Kreisebene analysiert. 2023 wird diese Zahl auf rund 145.000 zurückgehen. Vor allem größere Städte sind vom starken Rückgang betroffen. Berlin, München und Hamburg verlieren allesamt rund 15%. Düsseldorf (21,2%) und Karlsruhe (25,9%) müssen sogar Rückgänge von mehr als einen Fünftel des Wohnbauvolumen im nächsten Jahr hinnehmen. Die Bundesländer mit dem größten Wohnungsbauvolumen wie Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg werden im nächsten Jahr zwischen 11% in Nordrhein-Westfalen und 15% in Baden-Württemberg abstürzen. Auch in allen anderen Bundesländern wird der Rückgang meist rund um 10% liegen. Nur in den kleineren Bundesländern mit einem geringeren Wohnbauvolumen, wie in Thüringen und dem Saarland wird 2023 ein Wachstum von 4,2% resp. 2,9% erwartet. Aber es gibt trotz Konjunktureinbruchs am Bau auch noch vereinzelt starkes Wachstum. In Osnabrück wird ein Anstieg bei der Wohnungsfertigstellung von über 66% erwartet. Ähnliches Wachstum wird auch für die Kreisstadt Saalfeld-Rudolstadt prognostiziert.

Fertighäuser auf dem Vormarsch

Ein- und Zweifamilienhäuser sind noch dramatischer als der Mehrgeschossige Wohnbau vom Rückgang betroffen. Beim Ein- und Zweifamilienhausbau lag 2022 der Rückgang bereits bei 8,2% und dieser wird sich 2023 noch einmal empfindlich verstärken auf ein Minus von 16,4%. Am stärksten ist der Rückgang in Thüringen mit 38%. In den mengenmäßig wichtigsten Bundesländern Bayern (-17,6%), Nordrhein-Westfalen (-16,5%) und Baden-Württemberg (-16,7%) liegt der Rückgang auch über dem Durchschnitt des bundesweiten Rückgangs. Der Mehrgeschossige Wohnbau konnte 2022 noch ein leichtes Plus von 1,5% verbuchen. 2023 wird der Rückgang 9,2% betragen. Dieser wird vor allem durch den schon zuvor Rückgang des Bauvolumens in den Großstädten verursacht. Insgesamt zeigt sich, dass die Fertighausquote zunimmt. In Baden-Württemberg erreicht im nächsten Jahr eine Quote von 50%. Auch in Rheinland-Pfalz und im Saarland erreicht die Fertighausquote über 40%. In Bayern ist jedes dritte neue Haus ein Fertighaus.

In Österreich gingen die Baufertigstellungen im Wohnbau im letzten Jahr um 1,7% zurück. Nur in Wien, Salzburg und Burgenland wurden 2022 mehr Wohnungen fertiggestellt als ein Jahr zuvor. Für die nächsten Jahre werden sowohl Baugenehmigungen als auch Fertigstellungen insgesamt zurückgehen, wie eine neue Studie von Interconnection Consulting zeigt.

Insgesamt gehen 2023 die Baugenehmigungen im Wohnbau um rund 12% zurück, was auch Auswirkungen auf die Fertigstellungen von Wohneinheiten haben wird. 2023 wird dabei ein Rückgang von 5,5% im gesamten Bundesgebiet erwartet. 15.669 Wohneinheiten wurden 2022 in Wien fertiggestellt und damit mehr als in jedem anderen Bundesland. Danach folgt Niederösterreich mit 10.083 und Oberösterreich mit 8.661 Wohneinheiten. Den größten Anstieg bei der Fertigstellungen von Wohneinheiten (Ein-/Zweifamilienhäuser und Mehrgeschossiger Wohnbau)  verzeichnete Salzburg mit einem Plus von 14,3%. Auch Wien (+3,5%) und Niederösterreich (+2,9%) verzeichneten Steigerungsraten bei der Fertigstellung. In allen anderen Bundesländern gab es Rückgänge im Wohnbau. In Vorarlberg betrug der Rückgang 15,9% in der Steiermark 9,5%. Wobei gerade in der Steiermark und hier vor allem der Großraum Graz 2021 eine hohe Bautätigkeit erfuhr und die Zahlen für 2022 noch immer über dem langjährigen Schnitt liegen, wie Yuliia Hrebenkova, Autorin der Studie erklärt.

Boombezirk im Skigebiet

Graz und die Wiener Bezirke Donaustadt, Favoriten und Floridsdorf sind die Bezirke mit der größten Bautätigkeit im Wohnungsbereich. In der Donaustadt wurden 2022 4.779 Wohneinheiten fertiggestellt in Graz waren es zwar um rund 8% weniger als 2021 jedoch noch immer fast 4.500 Wohneinheiten. Die Bezirke mit dem größten Wachstum im Wohnungsbau sind Zell am See, Liesing und Oberwart (siehe Chart). Bezirke mit stark rückläufigem Wohnungsbau waren die Bezirke Leoben, Murau in der Steiermark und Hermagor in Kärnten.

Einfamilienhäuser in Niederösterreich weiterhin in Mode

Insgesamt stellt der Bereich des Mehrgeschossigen Wohnbaus in Österreich mehr als zwei Drittel aller Wohneinheiten fertig. Naturgemäß dominiert in diesem Segment die Bundeshauptstadt mit rund 15.000 Einheiten vor der Steiermark mit rund 5.500 Einheiten. Danach folgt Niederösterreich und Oberösterreich. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im letzten Jahr in Niederösterreich rund 5.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Auf Platz Zwei landete Oberösterreich mit etwa 300 Einheiten weniger. Niederösterreich und Oberösterreich dominieren dieses Segment mit rund 50% aller Fertigstellungen bundesweit.

Die Wohnbaufertigstellungen erreichten in Österreich im vergangenen Jahr trotz Pandemie einen neuen Höchststand. Die Urbanisierung treibt vor allem das Wachstum in den städtischen Gebieten überproportional voran. So vereinnahmen die drei Bezirke Wiens (Donaustadt, Favoriten, Floridsdorf) mit der größten Anzahl an Baufertigstellungen rund 15% des gesamten Wohnbauvolumens, gemessen in Wohneinheiten. Vor allem der mehrgeschossige Wohnbau profitiert von diesem Trend, wie Interconnection Consulting in seiner regionalen Wohnbaustudie zeigt, die am 28. Mai der Öffentlichkeit im Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt wurde.

Wien dominiert, aber nicht in allen Kategorien

Aufgrund des ungebremsten Zuzugs in die Städte, ist Wien auch das Bundesland mit dem stärksten Wachstumspotential im Wohnbau, wie Interconnection in seiner Analyse von 116 Bezirken bundesweit analysiert. Dazu trägt vor allem das sogenannte Transdanubien bei. Im 22. Wiener Gemeindebezirk wurden 2020 7,2% des gesamten österreichischen Wohnbauvolumens fertiggestellt. Damit liegt der Bezirk Donaustadt, was die Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner betrifft mit 24,3 klar auf dem ersten Platz bundesweit. Insgesamt wurden in der Donaustadt allein im letzten Jahr 4.730 neue Wohneinheiten geschaffen. Nur die steirische Hauptstadt Graz verzeichnete mit 5.002 neu fertiggestellten Wohneinheiten eine noch höhere Anzahl. Wien ist mit einem Marktanteil von 23,9% bei den Baufertigstellungen der größte Wohnbaumarkt Österreichs, gefolgt von Niederösterreich (19,3%) und der Steiermark (13,8%). Berechnet man die Baufertigstellungen im Verhältnis zu der Einwohnerzahl so ist jedoch Vorarlberg das fleißigste Land mit fast 11 neuen Wohnungseinheiten pro 1000 Einwohner. Wien folgt hier auf dem zweiten Platz mit 8,8. Kärnten nimmt in dieser Rangliste den letzten Platz mit 4,7 ein.

Burgenland ist Einfamilienhausland

Vor allem der mehrgeschossige Wohnbau profitiert von der steigenden Urbanisierung und der Wohnungsknappheit in den Ballungszentren, die auch die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern im städtischen Gebiet explodieren lassen, wie Frederik Lehner, Geschäftsführer von InterConnection erklärt. Im Jahr 2010 lag das Verhältnis des mehrgeschossigen Wohnbaus zum Ein- und Zweifamilienhaus bezüglich der fertiggestellten Wohneinheiten noch bei ca. 52:48, 2020 lag dieses Verhältnis bei 70:30. Nur noch das Burgenland bleibt ein Einfamilienhaus-Mekka mit einem Anteil von 63,3%. Hingegen liegt der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser auf der anderen Seite des Bundesgebietes, in Vorarlberg nur bei 19,6%. In der Kategorie der Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern pro 1.000 Einwohner liegen dementsprechend drei burgenländische Bezirke unter den Top-Drei. Der Bezirk Gänserndorf und Bruck/Leitha sind die einzigen nicht-burgenländischen Bezirke in den Top-Fünf dieser Rangliste. 24,1% aller erbauten Ein- und Zweifamilienhäuser sind in Österreich Fertighäuser, wobei der Anteil in Kärnten mit 28,6% am höchsten ist und in Tirol mit 15,3% am geringsten.

Wohnbau bleibt auch in den nächsten Jahren auf sehr hohem Niveau

„Der Wunsch nach einem Eigenheim mit Garten ist seit der Coronakrise und den damit einhergehenden Lockdowns bzw. Quarantänemaßnahmen massiv gestiegen. Die Menschen sehnen sich mehr denn je nach den sprichwörtlichen ‘eigenen vier Wänden‘“,  meint Hr. Christian Wimberger – Geschäftsführer Wimberger Haus, der als Co-Referent an der Pressekonferenz teilnahm. Die Baufertigstellungen konnten 2020 nochmals bundesweit auf 65.828 zulegen, während es bei den Baugenehmigungen pandemiebedingt im vergangenen Jahr bereits einen empfindlichen Rückgang zu verzeichnen gab. Dieser Rückgang wird sich mit Verzögerung auch auf die Fertigstellungen in den nächsten Jahren negativ auswirken. 2022 werden die Baufertigstellungen kurzfristig sogar unter die 60.000 Marke rutschen, danach aber wieder ansteigen und bis 2024 wieder auf ein ähnliches Niveau ansteigen wie vor der Pandemie.

Mit dem IC Geomarketing Tool analysiert Interconnection das Potential und den Zustand des Wohnbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser, mehrgeschossiger Wohnbau) in den 9 Bundesländern und 116 Bezirken.

Für den Wohnbau war in vielen Teilen Europas die Corona-Pandemie nicht Trendbrecher, sondern Beschleuniger einer sich abzeichnenden Abkühlung. Die Baufertigstellungen werden in den untersuchten Märkten gesamt in diesem Jahr um 9,3% zurückgehen und 2021 gar im tiefen zweistelligen Bereich liegen (-13,3%), wie eine neue Studie von Interconnection Consulting zeigt.

Deutschland arbeitet Arbeitsbücher auf

Stillstand von Baustellen, Sicherheits- und Hygieneauflagen und fehlende Arbeitskräfte aufgrund geschlossener Grenzen haben zu einer negativen Stimmung und dementsprechend zu einer Abnahme der Investitionsbereitschaft geführt. Während aber in Ländern wie Deutschland und Österreich damit eine Zeit des Abschwungs eingeläutet wurde, war in anderen Märkten wie Frankreich und Skandinavien, ohnehin auch ohne COVID-19 in diesem Jahr mit einer weiteren Abkühlung der Wohnbauintensität zu rechnen gewesen. Ein Spezifikum des deutschen Marktes liegt darin, dass dort seit mehreren Jahren die Baufertigstellungen mit den Genehmigungen nicht mehr Schritt halten können. „Die Bauunternehmen haben volle Auftragsbücher. Daher fällt der Abschwung in Deutschland nicht ganz so schlimm aus, da es derzeit noch einiges abzuarbeiten gibt“, erklärt Ernst Rumpeltes, Autor der Studie. So lagen im Schnitt die Genehmigungen in den letzten Jahren um weit über 50.000 Wohneinheiten höher als die Fertigstellungen. Die Baugenehmigungen fallen in Deutschland in diesem Jahr voraussichtlich um 14,6%. Den größten Rückgang bei den Genehmigungen wird es im arg von der Krise gebeutelten Italien geben (-36,7%). Starke Rückgänge haben auch Polen und Ungarn zu verzeichnen, wo die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um über 20 Prozent fallen wird.

Vieles spricht für Mehrparteienwohnhäuser

Auch wenn die Baugenehmigungen in Polen stark einbrechen, fällt dort der Rückgang bei den Baufertigstellungen europaweit am geringsten aus. Auf der anderen Seite der Skala liegen mit Italien und Spanien zwei Länder, die von der Pandemie am stärksten getroffen wurden. Der Mehrgeschossige Wohnbau profitiert gegenüber den Ein- und Zweifamilienhäusern von der steigenden Urbanisierung und der Wohnungsknappheit in den Metropolen. Sehr ausgeprägt ist dieser europäische Trend in Deutschland. 2008 lag der Anteil des Mehrgeschosswohnbaus im Verhältnis zum Ein- und Zweifamilienwohnbau bei 36,7%. Bis 2019 drehte sich dieses Verhältnis. Nun liegt der Anteil des Mehrgeschosswohnbaus bei 60,6%. In der Schweiz liegt dieser Anteil aufgrund des knappen Baulandes gar bei 88,1%.

2020 wird die Corona-Krise den jahrelangen Aufschwung der Baubranche je stoppen. In diesem Jahr wird ein Rückgang von -2,7% erwartet, dies ist jedoch erst der Anfang einer Abwärtsspirale, wie Interconnection Consulting in einer neuen Studie zeigt.  

Erst 2022 wird Tiefpunkt erreicht

Verschärfte Hygiene- und Sicherheitsvorschriften bremsen die Baufertigstellungen bereits 2020. Hinzu kommt, dass durch die geschlossenen Grenzen, ein Fachkräftemangel auf den heimischen Baustellen herrscht, der die Arbeiten und die Fertigstellungen nochmals verzögert. Kurzarbeit und massive Arbeitslosigkeit haben klar negative Effekte auf die Kaufkraft und Investitionsbereitschaft heimischer Haushalte. Damit werden auch die Investitionen in Eigenheime zurückgehen. Dies führt zu einem Einbruch der Baugenehmigungen in diesem Jahr um 14,9% gegenüber dem Vorjahr was sich wiederum auf die Fertigstellung von Wohnanlagen in den folgenden Jahren auswirkt. Während der Abschwung 2020 noch relativ moderat verläuft, wird dieser, laut den Prognosen von Interconnection im Folgejahr sehr drastisch ausfallen und 8,7% betragen. Durch die Verzögerungen zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellung der Wohnanlagen wird der Tiefpunkt bei den Fertigstellungen von Wohnanlagen erst 2022 erreicht werden. 2023 ist zum heutigen Zeitpunkt wieder mit einem Aufschwung bei den Baufertigstellungen zu rechnen.

Die hohen Zinsen und der erhöhte Eigenmittelbedarf bei Hypothekarkrediten, ließ die Kreditnachfrage dramatisch zurückgehen. Hinzu kommen noch massiv gestiegene Baukosten, die die Kerninflation bei weitem übertreffen. Die Baugenehmigungen gingen 2022 um 13,1% zurück. Die Baufertigstellungen werden 2023 im DACH-Raum somit auch um einen zweistelligen Prozentbetrag abstürzen (-11,5%), wie eine Studie von Interconnection Consulting zeigt.

Innerhalb des DACH-Raums (Deutschland, Österreich, Schweiz) liegt die Zahl der Baufertigstellungen im Wohnbau in Österreich im Verhältnis zur Einwohnerzahl, höher als in den beiden anderen Ländern. Während 2022 in Deutschland drei Wohnungen pro 1000 Einwohner entstanden, lag die Zahl in Österreich bei 6,7. In der Schweiz wurden 5,5 Wohnungen pro 1000 Einwohner gebaut. Auch für dieses Jahr wird der Wohnbau in Österreich eine höhere Dynamik aufweisen als in der Schweiz und Deutschland, jedoch auf niedrigerem Niveau. In Österreich wird der Rückgang mit 15,5% besonders stark sein. Wurden im letzten Jahr rund 60.000 Wohnungen fertiggestellt, so sinkt die Anzahl in diesem Jahr auf rund 50.000. Eine ähnliche Reduktion in der Baudynamik zeigt sich auch in Deutschland. In der Schweiz liegt der Rückgang bei noch gemäßigten 5,2%. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen geht in Österreich pro 1000 Einwohner auf 5,6 zurück, in Deutschland auf 2,7 und in der Schweiz auf 5,2.

Baudynamik bei Einfamilienhäusern stürzt ab

Insgesamt zeigt sich im DACH-Raum eine Tendenz in Richtung mehrgeschossigem Wohnbau (MGWB). Diese Entwicklung wird besonders durch den starken Anstieg der Hypothekarkreditzinsen weiter angeheizt, erklärt Ernst Rumpeltes, Autor der Studie. „Besonders der Bau von Einfamilienhäusern bricht stark ein“. 2018 lag das Verhältnis von MGWB zu Ein- und Zweifamilienhäusern bei 65 zu 35. 2023 werden fast 71% aller Wohneinheiten im mehrgeschossigen Wohnbau fertiggestellt. Dieser Anteil sollte sich in den nächsten Jahren nicht mehr stark verändern.